Аванс при покупке недвижимости

Любой потенциальный покупатель жилой недвижимости должен перед непосредственным совершением сделки проанализировать все из возможных рисков. Когда покупатель уже остановил свой выбор на конкретном объекте, и продавец дал согласие на его продажу по оговоренной цене, часто предлагается внести аванс в качестве некоторой суммы по предоплате.
Внесение аванса и правильное оформление такого шага является важной частью сделки купли-продажи недвижимости. Внесенный аванс, однако, не дает стопроцентной гарантии того, что сделка состоится. Поэтому оформлять внесение суммы аванса нужно по всем правилам. Лицо, которое вносит аванс, должно в соответствующем договоре предусмотреть все те последствия, которые возникнут, если купля-продажа все-таки не состоится.
Аванс в сделке купли-продажи призван подтвердить серьезность намерений лица, решившего купить недвижимость. Как правило, сумма аванса бывает приравнена к пяти процентам от стоимости продаваемого объекта. Процедура, связанная с передачей суммы аванса оформляется или распиской, или договором о внесении аванса.
В договоре, обуславливающем внесение аванса, прописываются данные паспортов покупателя и продавца, стоимость продаваемого объекта и условие о том, что она не может изменяться, условия по возвращению аванса покупателю, если практическая реализация условий договора не состоится по вине продавца. В составленном соглашении должно быть четко написано, что сумма аванса вносится за тот объект, по поводу которого в конкретные сроки должна состояться сделка. Обязательно указывается точный адрес и прочие реквизиты такого объекта. Также в договоре обязательно прописывается срок, в который покупатель и продавец должны выйти на сделку, и все иные условия, связанные с регистрацией перехода прав.
Непременно нужно предусмотреть в договоре аванса такой пункт, в соответствии с которым, продавец, получив аванс, уже не может продавать, дарить, закладывать или иным образом передавать права на объект третьим лицам. По желанию стороны могут прописать в договоре аванса штрафные санкции за нарушение соответствующего соглашения.
Аванс важно отличать от задатка. Задаток служит не только частичной оплатой покупаемого объекта. Он обеспечивает определенную гарантию того, что договор купли-продажи будет реализован надлежащим образом. Внесение задатка является доказательством заключения соответствующего договора. В том случае, если сделка сорвется по вине покупателя, то по правилам, сумма задатка должна остаться у продавца.
Если сделка не будет совершена по вине продавца, то он обязан покупателю вернуть сумму задатка в двухкратном размере. Аванс в отличие от задатка выполняет только функцию платежа. Он не является доказательством заключения договора. Аванс, если фактическое совершение сделки срывается по вине продавца, возвращается в однократном размере. Поэтому, если продавец соглашается принять именно задаток, а не аванс, то скорее всего он готов гарантировать обеспечение перехода прав на объект новому собственнику в оговоренные сроки. Аванс, передаваемый за приобретаемый объект физическому лицу, целесообразно дополнять предварительным договором купли-продажи квартиры.
В договоре аванса также важно предусмотреть пункт о возврате предоплаты покупателю, если обнаружатся препятствия к совершению сделки. В частности, таким препятствием может служить неузаконенная перепланировка, права третьих лиц на продаваемый объект, несоответствия в "юридической истории" объекта и т.д.
Кроме этого, в договоре аванса должны быть прописаны обязательства продавца по предоставлению покупателю возможности, связанной с проверкой юридической чистоты объекта недвижимости. Ряд документов, подтверждающих такую чистоту, могут быть получены только с участием продавца. Это относится, например, к получению справок от паспортного стола, выписки из домовой книги и т.д.
Опытные юристы и нотариусы советуют прописывать в договоре аванса также условие о том, что если в будущем появятся препятствия к осуществлению покупателем полномочий владения, пользования или распоряжения объектом недвижимости, все внесенные за него деньги, включая аванс, в полном объеме должны быть возвращены не позднее двух (трех, четырех на ваше усмотрение) дней с даты требования.
Перед внесением суммы аванса продавец или представляющее его агентство недвижимости должно предоставить вам оригиналы правоустанавливающих документов. Без них вы точно не сможете узнать, намерен ли продавец совершать сделку, а также является ли он истинным владельцем недвижимости. С момента передачи покупателем продавцу суммы аванса у последнего появляется большой соблазн оставить эти деньги у себя.
В следствие этого, на практике не состоявшиеся покупатели вынуждены обращаться за возвращением внесенного аванса в суд. Заявление об этом по правилам подсудности должно быть подано мировому судье по месту жительства указанного в иске ответчика. Внесший аванс покупатель может требовать от лица, получившего аванс, во-первых, непосредственно сумму не возвращенного аванса, во-вторых, процентов, набежавших за факт использования чужих денег, внесенных в качестве невозвращенного аванса. В-третьих, если продавец своевременно не вернул сумму аванса и продолжает удерживать эти деньги, то покупатель в праве требовать возмещения убытков за просрочку по выплате аванса. В-четвертых, если договором отдельно не была оговорена неустойка, то потребовать ее уплаты тоже можно в исковом заявлении.
В целом, вносить аванс покупателю недвижимости рекомендуется лишь тогда, когда он не до конца уверен, что со своей стороны сможет исполнить обязательства по покупке объекта. Если же вы в этом уверены полностью, то лучше требовать составления договора задатка, поскольку он покупателю, полностью готовому к сделке, более выгоден.