Продажа дома без земельного участка

111 В последнее десятилетие, в связи с увеличением объема и темпов застройки, развитием систем стимулирования приобретения жилья, на рынке недвижимости участились случаи, когда спрос покупателя ограничивается только частным домом без приобретения земельного участка.
Рынок недвижимости пестрит подобными предложениями, и они как правило связаны с ошибками застройщика на стадии оформления земельных участков в аренду застройщика. Если говорить простым языком, застройщик приобретая землю под застройку порой не проводит межевание земельного участка, с целью его дальнейшего секционного дробления. То есть из одного или нескольких земельных участков не выделяет много маленьких «нарезанных» участков, на которых и будут строится, в частности, отдельно стоящие малоэтажные жилые строения.
Подобные недоработки застройщиков стимулируют увеличение спроса на приобретение отдельного жилого строения без какого-либо оформления земельного участка.
Исходя из тезиса: на любой товар найдется покупатель, покупатель на дом без земельного участка действительно находится и не редко.
К категории желающих купить дом без земельного участка относятся люди, которым не интересно дачно-огородническое хозяйство, у которых нет времени на поддержание земельного участка в надлежащем виде и состоянии, и нежелающие разводить рассады.
 
Пример:
Собственник земельного участка и дом принял решение об отчуждении строения путем его продажи, а вот земельный участок оставить в своей собственности. При наличии взаимного интереса у продавца и покупателя сторонам останется лишь грамотно оформить сделку. Однако в данном случае нужно обязательно разобраться, а правомочен ли будет такой договор с юридической точки зрения. Возможно ли вообще продавать дома без земли? Для ответа на такой из вопросов нужно смотреть документы по каждому конкретному случаю. Разберем сперва ситуацию, при которой и землей, и домом владеет один собственник. По российским законам земельный участок с расположенным на нем строением будет признаваться в качестве связанных в единое целое объектов. Не смотря на то, что объекты гражданских прав хорошо различимы, Земельный кодекс говорит о том, что дом и земля будут неизбежно следовать одной «судьбе».
Иными словами, дом и земля образуют собой единый имущественный комплекс. Совсем недавно земельное законодательство претерпело некоторые существенные изменения. Однако принцип единой судьбы дома и того участка, на котором он стоит, остался прежним. По этой причине, если сделка будет совершаться с одним объектом, то и купле-продаже будет обязательно подлежать и другой. В ситуации, когда у дома и земли есть один владелец, то продажа дома возможна только вместе с землей. А если в договоре будет пункт о том, что продается только дом, то юридической силы данный документ не получит. Его суд с легкостью по инициативе заинтересованных лиц признает недействительным. Второй распространенной ситуацией выступает такая, когда правом собственности охватывается лишь дом, однако на земельный участок оно не распространяется. Владеть участком сегодня возможно на праве аренды либо пожизненно наследуемого владения. Если земля, где стоит дом, находится в аренде у продавца, тогда при продаже дома к новому собственнику также перейдет право использования земли. Для этого важно лишь, чтобы не истек срок договора аренды. К новому собственнику перейдут только те права на участок, которые ограничены правом аренды. И продавать он его не сможет, поскольку полномочие распоряжения чем-либо требует обязательного наличия права собственности. Тот, кто продает дом, должен продлить и срок договора аренды на земельный участок с обязательным сохранением в договоре всех прежних условий. Нередко бывает и так, что земля у предыдущего владельца была на основе договора о бессрочном пользовании, акта о выделении или в пожизненно-наследуемом владении. В таких случаях правом продавать землю владелец не наделен. А значит и новый владелец строения будет землей лишь пользоваться, но не распоряжаться путем совершения с ней каких-либо сделок. Среди прочих юридических сделок возможна также продажа дома с частью участка, а не со всей землей в целом. Чтобы заключить такую сделку, нужно предварительно провести межевание земли, разделив участок на части. В результате каждая выделенная часть участка получит свой собственный кадастровый номер. На разделенные в результате межевания участки будут выданы и новые свидетельства о собственности. В случае продажи дома новому владельцу отойдет именно та часть участка, на которой дом непосредственно и стоит. Неудобство этого метода состоит в том, что на региональном уровне могут быть предусмотрены определенные нормы по так называемому «земельному минимуму».
1-9 То есть в результате межевания должны выделиться новые участки, например, не меньше четырех соток по площади. Если же это не возможно, соответственно, и дом через предварительное межевание продать без земли не получится. Когда и дом, и участок находятся в собственности одного лица, то проблем с продажей этих объектов обычно не возникает. Но гораздо чаще на дом и землю распространяются права нескольких лиц, обусловленные фактом долевой собственности на строение, а соответственно и на землю. В таких ситуациях будет действовать общее правило. При отчуждении, то есть продаже доли дома отчуждаться неизбежно будет и доля в праве собственности на землю. Причем размер доли на землю будет строго пропорционален размеру доли на дом. Таким образом, продать недвижимость вообще без земельного участка не получится. Если земля и не перейдет к новому владельцу на правах собственности, то право пользования землей обязательно должно быть за ним сохранено.
Поскольку отношения недвижимого имущества, а в частности привязки строения, расположенного на земельном участке и сам земельный участка, представляют собой категорию сложных правоотношений, рекомендуем вам обратиться к нашим специалистам. Получить бесплатную консультацию юриста по недвижимости, вы можете, позвонив нам по телефону телефона 8 (495) 796-12-47. Записаться на бесплатную консультацию юриста по недвижимости вы можете, заполнив форму обратной связи, расположенную в верхней части страницы.
Специалисты помогут вам составить договор купли-продажи, проверить юридическую чистоту квартиры, дома или земельного участка, провести оценку этого объекта, провести сделку по купле-продаже квартиры, дома или земельного участка.